氹仔北區都市化整治計劃修訂之我見

土地工務運輸局近日推出“氹仔北區都市化整治計劃修訂”，引起坊間極大迴響。誠然，我們朝思暮想的城市前景，無非盼望大家都擁有一個美好的家園、和諧的社區、廉潔高效的政府......工務局對氹仔北區的“規劃原則”確實也像夢想成真的口號：“集約利用現有土地資源、尊重土地業權屬性、控制發展規模、明確用地功能、因地制宜規劃區內道路網、完善各項社會配套設施、保護利用歷史價值建築物、締造綠色休閒社區。”讀來讓人充滿期許，以為好事將至。但仔細思考，馬上察覺內文充斥缺點，難道真的如《金剛經》所說的“一切有為法，如夢幻泡影”？

本地年青人有三歎：樓價高企，置業無望；車水馬龍，出入受阻；生活逼迫，無處消遣。新規劃聚焦於最大化單位供應量，理順道路和完善社會配套，也算是急市民所急。問題是工務局礙於種種限制，顧得了頭就顧不了尾。

氹仔北的都市化發展計劃十多年前已定調，若土地的業權人確有投資開發的理念，這裏早已庭樓處處了，何以仍是一片燒不盡的野林，滋生蚊蠅，惹得怨氣不絕。我們可以推斷，氹仔北區土地閒置，要麼是業權複雜，根本不容發展；要麼就是投機者故意屯地，待價而沽。政府不可侵佔私產或強迫建設，只好放寬限制，冀望以經濟利益斬棘開路。只是刀有雙刃，忽然放高樓宇，難免惹來利益輸送之嫌。再者，房地產是寸金尺土的買賣。增加發展空間，反過來既可能使投機者抬價封盤，也激化業權誰屬的爭議。總而言之，即使新規劃下有項目面世，價格必隨着成本上攀，試問財力有限的年青人情何以堪？

相對朝塞晚堵的半島交通，氹仔道路尚算暢順，無非道路較寬和人口密度較低。如斯一個謀劃，氹仔的出行優勢還可延續嗎？我們且憑數據算一番：容積率是發展規模的主要參數。地積比率越高，建築物的體積越大，單位數目和居住人口亦相應增加。廣東省絕大部分建設規劃項目的地積比率低於5倍，廣州的重點規劃珠江新城也僅至5.2倍，鄉鎮更不用說了。反觀氹仔北區，土地工務運輸局調整住宅的地積比率至最高的14.5倍，拋離廣州珠海深圳等繁榮社區。一海之隔的香港號稱石屎森林，但10倍以上的地積比率非常罕見，發大財的“發水樓”往往也不足9倍。資料顯示，香港僅有小量案例有15倍地積比率。莫非我們正複製舉步為艱的中環？道路管理者敬請為人煙稠密又無輕軌的新區做好準備。

孔子曰：“行有餘力，則以學文。”澳門全民就業，年輕人不愁生計，紛紛參與文化活動，抓緊光陰，學藝養心。氹仔北區開展規劃，着墨於方興未艾的文化需求甚微。在71幅土地中，僅有三幅撥作文化康體設施之用，充其量可滿足新區人口的基本需要，談何對澳門文化事業有所裨益？我們憂慮長此下去，澳門是車蓋滿京華，青年獨憔悴！

土地工務運輸局公布“氹仔北區都市化整治計劃修訂”，出發點縱使美好，可是現實的制肘繁多，訴求歧雜，結果難言完滿。“成熟一項推一項”的構想固然可取，但澳門更需要一幅整體的藍圖，一個民心所向的大目標。否則，任何計劃都會備受質疑，官民日漸疏遠。從這個觀點來看，為政者還是靜待三月城規法生效，然後公開澳門的城市航向，邀請全城共同謀劃，才來過大展宏圖不遲啊！